ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОСТРОЯ

Самовольная постройка представляет собой здание или сооружение, которое возведено без соответствующего разрешения от компетентных органов или вопреки установленным законодательством процедурам и требованиям. Список определенных признаков позволяет определить, может ли здание быть отнесено к категории самостроя:

• Постройка находится на земельном участке, право на который отсутствует у владельца. Например, владелец дома решает построить гараж за своим забором, но выясняется, что данная территория является общей или принадлежит соседу. В таких случаях судебные решения могут обязать владельца снести постройку или перенести ее на правомерную территорию.
• Здание возведено на участке с видом разрешенного использования, которое не соответствует его фактическому предназначению. Например, построили объект – жилой дом на территории, предназначенной для промышленных целей, что является нарушением закона.
• Постройка была возводится без необходимых согласований с компетентными органами. Важно отметить, что если запретные требования появились после завершения строительства, то самостройность может быть не признана. Например, если дачи существуют уже десятилетиями, а потом появляются новые требования к газификации, которые запрещают соседство с газопроводами, то дома не будут считаться самовольными.
• Постройка была выполнена с нарушением строительных норм и правил, но не каждое нарушение приводит к признанию здания самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими и представлять угрозу жизни и здоровью людей.

Законодательство также предусматривает, что строение не может быть признано самовольным, если собственник не мог знать об ограничениях земельного участка. Кроме того, если на момент строительства было необходимо согласование, а в дальнейшем это требование было отменено, то негативных последствий для самовольной постройки также не возникнет.
Осознание правил и требований, связанных с строительством, и соблюдение всех необходимых процедур и разрешений позволят избежать нежелательных последствий в виде самовольной постройки. В случае возникновения сомнений или вопросов следует проконсультироваться с юристами или специалистами в области строительства, чтобы обеспечить законность и легальность строительных проектов и защитить свои права.

Процедура сноса самовольных построек представляет собой крайнюю меру, о которой указывает Верховный суд в своем обзоре. Обычно самостройные объекты могут быть снесены за счет нарушителя только на основании судебного решения. Однако, существуют некоторые случаи, когда муниципальные власти могут провести снос без судебного вмешательства, однако здесь законодательство вводит некоторые ограничения. Например, местная администрация не имеет права принимать решение сносить самовольную постройку, если:

• Постройка не находится на государственной или муниципальной земле и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан. В таких случаях снос не допускается, если самовольная постройка находится на частной территории и не создает опасности.

• Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или было признано судом, либо уже существует судебное решение об отказе в сносе. Если права собственника на постройку оформлены законно, то муниципальные органы не имеют права проводить снос.

• Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме, даже если присутствует угроза жизни и здоровью людей. В подобных случаях снос не допускается без решения суда, даже если самострой создает опасные условия для проживающих.
• Если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки

Однако каждый случай рассматривается индивидуально, и суд будет выяснять все обстоятельства, существенные для дела. Обычно решение о сносе принимается, если вид разрешенного использования земельного участка не совпадает с типом постройки, и невозможно привести ее в соответствие с установленными правилами и видами землепользования. Например, жилой дом нельзя переделать под цех или наоборот - назад , что считается нарушением.
Судья сможет оценить потенциальную опасность нарушения. Если самовольная постройка не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, и данные нарушения затем можно устранить без сноса, суд может оставить без удовлетворения запрос на снос. Однако, если спорное самовольное сооружение, например, находится прямо под линией электропередачи, что противоречит противопожарной безопасности и нарушает границы охраняемого публичного сервитута, оно будет обязано быть снесено.
Таким образом, снос самовольных построек является процедурой, которая требует тщательного анализа и учета всех юридических аспектов и нюансов безопасности. Соблюдение законодательства и правовых норм, а также консультация с юридическими специалистами и комиссиями помогут избежать проблем, связанных с самовольной постройкой и ее возможным сносом.

Доказывать необходимость сноса самовольной постройки обязан тот, кто подал дело в суд. В данном случае, степень опасности самовольной постройки устанавливается экспертизой. При рассмотрении дела в суде, судьи обязательно принимают во внимание результаты и сведения проведенной экспертизы, чтобы определить наличие опасности, которую может представлять самовольное сооружение и как именно оно угрожает, какие риски несет.
На практике владелец участка или самовольной постройки может попытаться не допустить проведение экспертизы. Однако, важно понимать, что если суд назначил экспертизу, то владелец не имеет права создавать препятствия для проведения ее мероприятий и выявления истины. Если суд признал необходимость экспертизы, то отказываться от ее проведения будет незаконным. Проведение экспертизы является важной процедурой, позволяющей установить реальные угрозы, которые может представлять самовольная постройка для жизни и здоровья людей, а также для общественной безопасности.
В случае отказа от проведения экспертизы, следует помнить, что судебная практика обязывает учитывать результаты экспертизы при принятии решения по делу. Таким образом, в случае игнорирования экспертизы, решение суда может быть не в пользу владельца самовольной постройки, особенно если наличие какой-либо опасности для общества будет установлено другими законными методами.
В итоге, при рассмотрении дела о полном сносе самовольной постройки, действующее законодательство РФ обязывает учитывать результаты экспертизы, и владелец не имеет права предотвращать ее проведение, если суд решит таким образом. В части соблюдения законности и установления реальных угроз, связанных с самовольной постройкой, соблюдение процедуры проведения экспертизы является важным и неотъемлемым элементом судебного рассмотрения таких дел.

Судебные процессы, связанные с самовольными постройками, имеют свои особенности, которые регулируются настоящим законодательством РФ.

• Любой человек, чьи интересы нарушены или кто сталкивается с данной угрозой со стороны незаконной постройки или его адвокат, может подать иск в суд. Обычно такими истцами выступают собственники смежных земельных участков и домов, но также право обратиться с подачей иска имеют арендаторы или люди, проживающие в домах по соседству, лицо, в собственности или аренде, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка.
• Прокуратура также может выступить истцом, если защита интересов и прав государства или неопределенного круга лиц требует вмешательства. Кроме того, местная администрация имеет право подать жалобу в защиту правопорядка и прав законных собственников, тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 гк рф, подп. 2 ч. 2 ст. 55.32 грк рф).
• Срок исковой давности для данных дел о самовольных постройках зависит от ряда факторов. Если самовольная постройка не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а ее нарушение законодательства сводится лишь к отсутствию необходимых разрешений, то применяется общий срок исковой давности, равный трем годам. Однако, в некоторых случаях, срок исковой давности может отсутствовать, особенно если самовольная постройка частично находится на чужом участке и мешает правомерному использованию этого участка другим соседом.
• Судебные расходы, как правило, взыскиваются в пользу той стороны, которая выиграла дело. Однако в случае с самовольными постройками судебные расходы могут не быть взысканы, если сторона, которая проиграла дело, не нарушала права победившей стороны. Например, если владелец самовольной постройки подает иск на городскую администрацию с требованием признать его право на недвижимость, а суд удовлетворяет его иску, то судебные расходы с администрации могут не быть взысканы, так как владелец самостроя нарушил законодательство, строя без разрешения.
• Возможность заключения мирового соглашения также существует в судебных процессах о самовольных постройках. Однако, суд может не утвердить мировое соглашение, пока не выяснит все обстоятельства дела и не убедится в законности предложенных условий. Мировое соглашение не должно нарушать прав и законные интересы собственников других смежных участков. Если мировое соглашение противоречит правам других соседей или нарушает любые законы, суд может его не утвердить.

Если суд решает о сносе самовольной постройки, а в этой постройке проживают другие люди, зарегистрированные там, которые не участвовали в судебном процессе, то снести самовольную постройку не так просто. В данном случае, владелец здания под снос должен подать отдельный иск о выселении. Согласно законодательству, сосед, чьи права нарушены, может требовать признания здания самовольной постройкой, однако выселение других лиц без участия суда не допускается.

В судебной практике, связанной с делами о самовольных постройках, существуют две противоположные позиции, между которыми судам приходится определиться, какой подход применить. Обзор судебной практики от 2022 года проводит некоторые разъяснения относительно сложных ситуаций, связанных с признанием построек самовольными, однако в то же время вносит новые вопросы в КОАП. Верховный суд отмечает, что снос и признание постройки самовольной являются мерами исключительной ответственности, которые следует применять в крайних случаях.
В прошлом Верховный суд и Высший арбитражный суд объясняли в постановлениях пленумов от 29 апреля 2010 года, что даже незначительные нарушения строительных и градостроительных правил могут стать основанием для признания незаконности постройки и ее сноса, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.
Теперь возникла коллизия мнений между двумя документами. Судам необходимо найти компромиссное решение, и выбор может быть разным: снести самовольную постройку или считать, что нарушение создано незначительное и оставить объект. При формулировании своей позиции Верховный суд рассматривает конкретные дела и на основе них выстраивает свою позицию. В то же время разные суды разных инстанций (первой, апелляция, кассация) могут иметь различные подходы, что показывает их неоднозначное понимание того, как стоит воспользоваться правом в данных ситуациях. С учетом разнообразия жизненных ситуаций можно предположить, что теперь вопрос о признании самовольных построек останется неоднозначным и ясности в этой сфере станет еще меньше.

Однако в обзоре также четко разбираются несколько проблемных случаев:

• Если строительство началось без уведомления соответствующих органов, но нарушений не выявлено, администрация обязана предоставить положительное уведомление о соответствии объекта разрешенным параметрам, как только оно будет запрошено. Это отражено в пункте 3 обзора.
• Если земельный участок используется не по назначению, постройку нельзя признать самовольной. Например, если владелец размещает гараж на садовом участке и использует его как шиномонтаж, гараж может находиться на участке, однако шиномонтаж не соответствует разрешенному виду использования. В таком случае иск должен быть о прекращении пользования не по назначению, а не о сносе. Это указано в пункте 6 обзора.
• Если есть доказательства, что объект строительства не соответствует виду разрешенного использования земли, его можно снести только в том случае, если невозможно привести его в соответствие с нормами. В обзоре представлен пример с турбазой, которая была построена путем создания нежилых помещений на четырех садовых участках. Федеральный судья пришел к выводу, что нет возможности привести турбазу в соответствие с разрешенным использованием, и постановил снести ее. Это отражено в пункте 10 обзора.

В обзоре судебной практики относительно самовольных построек Верховный суд подробно разбирает несколько типичных противоречивых ситуаций и объясняет, как следует поступать в таких случаях.

• Первый сложный вопрос касается зарегистрированных домов, которые также могут быть признаны самовольными постройками. Не следует думать, что регистрация в ЕГРН гарантирует законность капитального строительства и сохранения недвижимого имущества. Если в процессе проверки обнаружатся нарушения строительных норм, правил застройки, вида разрешенного целевого использования (ВРИ) или территориальной зоны города, дом, вне зависимости от площади, положении на схеме (ГПЗУ), нарушение отступов от границ земельного участка и иных характеристик, может быть признан самовольной постройкой, независимо от его регистрации.
• Второй вопрос связан в частности с возведением частного дома без подачи уведомления. Однако такое действие еще не является основанием для признания его самовольной постройкой. Главным критерием здесь будет соответствие или несоответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам, и другим законам.
• Третий вопрос касается использования постройки не по назначению. Это не означает автоматического классифицирования ее как самовольной. Важнейшим фактором для решения является соблюдение норм, установленных законом. В обзоре суд подчеркивает, что самовольность постройки не связана с ее использованием не по назначению, и такое основание для признания постройки самовольной не предусмотрено законом.
• Четвертый вопрос относится к зданиям, которые частично или полностью находятся на чужой территории. Такие постройки не могут быть зарегистрированы, но суд также не всегда выносит решение о сносе. Если возникает необходимость легализовать такую постройку, решается вопрос о нарушении чьих-либо прав. От этого зависит окончательное решение суда. В данном случае требуется установить, насколько серьезно нарушены права других лиц и владельцев участков.

Шаг 1: Консультация и сбор информации
На этом этапе заказчику следует связаться с АКБ Альянс для получения консультации и предоставления информации о самовольной постройке. Клиенту будет необходимо предоставить следующие документы на имущество:

• Кадастровый паспорт на самовольный объект строительства.
• Технический план здания или сооружения (при наличии).
• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН на земельный участок).
• Документы, подтверждающие право собственности на самовольный объект (если таковые имеются).
• Фотографии объекта и его расположения на участке.

Шаг 2: Подготовка документов для согласования
На этом этапе специалисты АКБ Альянс подготовят необходимые документы для согласования легализации самовольной постройки в соответствии с законодательством РФ. Клиенту потребуется предоставить:

• Заявление на легализацию самовольной постройки (предоставляется компанией).
• Технический паспорт на самовольный объект (при наличии).
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (кадастровый паспорт, свидетельство).
• Технические условия на подключение к инженерным сетям (при необходимости).
• Акты обследования объекта строительства и заключения экспертизы (при необходимости).

Шаг 3: Согласование с государственными органами
АКБ Альянс будет заниматься представлением всех необходимых документов и материалов в соответствующие государственные органы. Это может включать:

• Согласование с местной администрацией, органами градостроительного контроля и местного самоуправления.
• Согласование с Росреестром и органами кадастрового учета.
• Согласование с экологическими организациями (при необходимости).
• Согласование с противопожарными органами (при наличии соответствующих требований).

Шаг 4: Получение разрешительных документов
После согласования с государственными органами, заказчик получит разрешительные документы на самовольную постройку согласно Градостроительному кодексу. К таким документам могут относиться:

• Разрешение на строительство или реконструкцию.
• Акт о согласовании размещения объекта.
• Технический паспорт на легализованный объект.
• Документы об утверждении проектной документации (при наличии).

Шаг 5: Завершение легализации
По завершении всех предыдущих этапов и получении разрешительных документов, самовольная постройка будет узаконена. Клиент получит все необходимые документы и разрешения на легализованный объект строительства.
После успешного завершения всех этапов легализации и выдаче документов, клиент может быть уверен, что его самовольная постройка признается полностью легальной, отвечает требованиям законодательства РФ и имеет официальный статус. Это обеспечивает спокойствие и защиту его прав и интересов как собственника данного объекта.

Упрощенный порядок ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, также известный как "дачная амнистия", представляет собой механизм, позволяющий узаконить дачные постройки и объекты в административном порядке, которые были возведены без соблюдения строительных и градостроительных норм в прошлом. Этот процесс облегчает регулирование правового статуса таких объектов строительства и дает возможность их собственникам легализовать их на законных основаниях.
Начало процесса упрощенной процедуры легализации имущества может быть связано с принятием или вступлением в силу специального закона или нормативно-правового акта, который определяет условия и требования, при которых дачная амнистия применяется.
Шаги в упрощенном порядке ввода в эксплуатацию (дачной амнистии):

• Определение правового статуса: Собственники дачных объектов, построенных без соблюдения требований закона, должны определить свой правовой статус и узнать, подпадают ли их постройки под действие упрощенного порядка ввода в эксплуатацию. Это может быть связано с согласованием с местными органами градостроительства или кадастровыми службами.
• Предоставление необходимых документов: Владельцам необходимо предоставить все необходимые документы, подтверждающие факт возведения объекта недвижимости и право собственности на земельный участок. К таким документам могут относиться кадастровый паспорт на земельный участок, технический план объекта капитального строительства, а также документы о праве собственности.
• Проверка соответствия: Органы градостроительства и кадастровые службы проводят проверку объекта и его соответствия требованиям законов РФ. Если объект строительства, который возведен, соответствует установленным условиям, он может быть признан пригодным для легализации и его можно сохранить.
• Легализация: После проведения проверки и установления соответствия, объекту недвижимости может быть присвоен статус легализованной постройки. В результате владелец получает правовое подтверждение законности своей дачной постройки.

Упрощенный порядок ввода в эксплуатацию, или дачная амнистия, способствует урегулированию правового статуса множества объектов недвижимости, которые возведены на дачных, садовых, ЛПХ и ИЖС участках, поэтому обеспечивает их владельцам законные права и возможность спокойного использования своей собственности. Это также помогает решить проблемы в отношении соблюдения строительных норм и сокращает количество неофициальных построек.

При узаконении самовольных построек возможны определенные подводные камни, однако, если соблюдены определенные условия, процесс может быть относительно простым и успешным. Главное, чтобы строительство не нарушало градостроительные, санитарные и противопожарные нормы, а также не затрагивало права соседей.
В случае нарушения прав соседей, последние имеют право подать гражданский иск в суд с требованием о сносе постройки, ее переносе или приведении в соответствие с законами РФ. Таким образом, важно учитывать интересы окружающих, чтобы не возникали конфликты и долгие судебные процессы.
Проанализировав обзор Верховного суда от 2022 года, можно сделать вывод, что решение о сносе постройки является крайней мерой. Если возможно устранить нарушения и привести объект недвижимости в соответствие с законом, суд должен предоставить владельцу такую возможность.
Решение о том, создает ли постройка, которая возведена, угрозу жизни и здоровью окружающих, а также соответствует ли она нормативам закона, принимает экспертиза. Если суд признает необходимость экспертизы имущества, ответчик обязан предоставить доступ эксперту на свою территорию для оценки обстановки.
В том случае, если стороны конфликта достигли соглашения относительно урегулирования спора из-за самовольной постройки, они могут заключить мировое соглашение. Однако такое соглашение может быть утверждено судом лишь в том случае, если оно не нарушает права других заинтересованных сторон.
Для успешного узаконивания и легализации самовольных объектов, а также согласования всех аспектов соседских отношений, важно обращаться за помощью к компетентным организациям. К примеру, АКБ Альянс специализируется в решении подобных вопросов и оказывает профессиональную помощь в узаконивании таких построек "под ключ", обеспечивая максимальную легализацию и соблюдение всех необходимых нормативных и правовых актов РФ.